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■ 返済比率３５％まで大丈夫って本当？
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■ 固定金利選択型ってなに？
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■ 変動金利ってなに？
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■ 頭金０で本当に良いの？
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■ 未払い利息に気をつけて！
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□ 返済比率３５％まで大丈夫って本当？
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借りられる金額で借りない！
返せる金額で借りる！！
この水準で借りてしまうと、今後の人生における資金計画において、
かなりの注意が必要です。
ＦＰコンサルオフィス大阪としては、２０％を推奨いたします。
ただし、年収が１千万円を超えているような場合であれば２０％超でも
問題ないと考えています。
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□ 固定金利選択型ってなに？
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固定金利と変動金利を組み合わせたものです。
一定期間に金利を固定するタイプで、固定期間は金融機関により
異なります。一般的に ２，３，５，７，１０年などが選択できます。
当初選択した固定金利期間が終了すると、そのときの金利が
適用されます。
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□ 変動金利
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市場の金利に連動して定期的に金利が見直されるタイプです。
４月、１０月の年２回行われます。
適用されるのは３ヶ月後の７月、１月の返済分からです。
金利の変動があっても返済額は５年間変わらず、利息と元金の割合が
変わります。（返済額は５年ごとに見直されます）
どんなに金利が上昇しても５年後の返済額は最大で１．２５倍までです。
もし、実際に１．２５倍以上になってしまうほどの金利になってしまったら
“未払い利息” という衝撃が待っています。
通常、契約時に金利は固定金利型よりも低めに設定されます。
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□ 頭金０で本当に良いの？
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良く広告で見かけますよね。“頭金なしでも貸します”
あなたは借りますか？
まず借りるべきではないと思います。
よく頭金は「２割」と聞きますが、この根拠はなんでしょうか？
以前は、公庫の融資が８０％までだったので、その不足額として必要な
金額だったのでしょう。
現在は、フラット３５で９０％まで、フラット３５（保証型）で１００％まで借り
られるようになっているので「２割」というのも根拠がなくなってきている
のかもしれません。
ただ「新築」のマイホームもいざ購入してしまうと、その瞬間に「中古」
になってしまい、その下落率は「２割」とも言われています。
そうなると、ライフプランの変更等により、売却などをしなくてはいけなく
なった場合、住宅の資産価値は「２千万円」なのにローン残高は
「２５００万円」ということもあります。
どうしても「この物件が欲しい！」という方には、まずライフプラン表
でシミュレーションを行うことをおすすめいたします。
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□ 未払い利息に気をつけて！
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変動金利の住宅ローンで気をつけておかなければならないものに
“未払い利息” があります。
これは、半年ごとにある金利の見直しと５年ごとにある返済額の
見直しとにズレがあるために生じる問題です。
分岐点（％）＝毎月返済額÷現在のローン残高×１２ヶ月×１００
例えば、毎月の返済額１００,０００円、ローン残高３千万円とした場合
１０万円÷３千万円×１２×１００＝分岐点：３．９９０％
ということになります。
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